業(yè)主維權(quán),質(zhì)量問題,虛假宣傳

隨便拿起一份售樓廣告，我們會發(fā)現(xiàn)那么多華麗炫目的辭藻。開發(fā)商的宣傳人員為我們描述的全是人間天堂。但是宣傳資料上的條件有多少能夠完全實(shí)現(xiàn)？很多業(yè)主都在入住后表示不滿，宣傳資料在交易中有沒有法律效力，出了問題，業(yè)主們究竟能不能維權(quán)呢？下面通過幾則熱點(diǎn)新聞，京云房產(chǎn)律師團(tuán)來為大家講授此類糾紛的破解之道。
 
畫出的人工湖
11月17日，某小區(qū)業(yè)主反映，經(jīng)過一年多等待，收房時發(fā)現(xiàn)小區(qū)的“人工湖”里沒有水，小橋也是擺設(shè)。橡膠地刷上藍(lán)色就成了景觀“湖”，綠化也很敷衍。
 
俯瞰人工湖
 
業(yè)主“小心翼翼”地過橋
 
濕地驚變“尸體”
某小區(qū)的開發(fā)商此前宣傳樓盤說，房子周邊是千畝濕地，聽著挺不錯；誰知最近業(yè)主在玩無人機(jī)航拍時，發(fā)現(xiàn)驚悚一幕：樓盤周圍一格一格的，這是一個墓地啊！沒想到開發(fā)商回應(yīng)：濕地公園尚在規(guī)劃中...
 
下圖是小區(qū)附近近景，看上去確實(shí)很大一片墓地，業(yè)主看著看著后背也濕了很大一片。
 
 
車庫變儲藏間
據(jù)問政江西欄目報導(dǎo)，樟樹翡翠明珠樓盤部分業(yè)主反映，當(dāng)初買的是車庫，收房時卻變成了儲藏間，收據(jù)上寫的是“車庫款”，簽訂的購房合同上卻是“儲藏間”，并且儲藏間有一級高臺階導(dǎo)致無法停車，業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商欺詐銷售；對此，市規(guī)劃院回應(yīng)，當(dāng)初規(guī)劃審批是儲藏間，對于儲藏間當(dāng)車庫銷售是否違規(guī)，有關(guān)部門已經(jīng)介入調(diào)查。
 
宣傳時的車庫變成了無法泊車的儲藏間
 
購買“車庫”的收據(jù)
 
游泳池變綠地
還是江西這個小區(qū)，之前規(guī)劃圖和沙盤上的游泳池也不見了蹤影，取而代之的是一片草坪。
 
開發(fā)商當(dāng)初售樓時的宣傳資料
 
游泳池被草坪取代
 
如何防范商品房虛假宣傳？
第一、不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳
要理性審視廣告內(nèi)容，并要求開發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。把廣告寫進(jìn)購房合同。直接在合同中約定廣告視為合同的一部分，或者把廣告的內(nèi)容以合同條款形式明確下來。一般協(xié)議里有"最終交付以政府規(guī)劃或最終確定的示意圖為準(zhǔn)"類似的字眼，購房者在簽訂的時候需謹(jǐn)慎，因?yàn)橐坏┖炗啠瑢砻媾R著即使其存在不實(shí)宣傳或虛假宣傳或者欺詐宣傳的情況，維權(quán)時也會存在困難。
第二、收集與查證關(guān)于所購房屋的信息
購房者在買房之前要持理性的態(tài)度，應(yīng)該到樓盤實(shí)際位置去看，多關(guān)注樓盤的位置以及周邊的配套設(shè)施是否與宣傳冊上描述的一致。規(guī)劃等還可以向當(dāng)?shù)匾?guī)劃門咨詢核實(shí)、資料查詢，并要求將期待的規(guī)范設(shè)施寫進(jìn)合同。
第三、盡量達(dá)成書面約定
消費(fèi)者購買"精裝房"、"學(xué)區(qū)房"、或者對小區(qū)的配套設(shè)施有要求時，最好在合同中明確"精裝房"的裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材質(zhì)、價格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)，"學(xué)區(qū)房"關(guān)于保證買房一定能讓孩子就讀名校，以及違約后的賠償?shù)葍?nèi)容。將比較重要或直接影響購房決策的宣傳內(nèi)容加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在產(chǎn)生糾紛時更好地維護(hù)自身權(quán)益。
第四、注意證據(jù)的收集
對于開發(fā)商派發(fā)的宣傳冊、廣告彩頁、樣板房照片、小區(qū)規(guī)劃圖或其他宣傳資料，購房者應(yīng)妥善保存。簽訂購房合同時，對于開發(fā)商承諾的條件，也可以要求納入合同中，這些都可以作為日后訴訟維權(quán)的證據(jù)。
 
如何維權(quán)商品房虛假宣傳？
其實(shí)，關(guān)于開發(fā)商應(yīng)受到何種程度宣傳的約束，最高院早就有了明確意見。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
就是說原則上商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請（開發(fā)商不受其約束，可以稍微放飛自我夸張一些，這個大家都懂得）。但是（劃重點(diǎn)）出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約（開發(fā)商就應(yīng)受其約束了）！該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
由此可見，購房人在購買商品房時，應(yīng)當(dāng)保留好開發(fā)商對樓盤的相關(guān)宣傳資料，包括開發(fā)商利用廣播、電視、報紙、期刊、微信、微博等媒體所作的宣傳資料、廣告牌、樣板房等。當(dāng)發(fā)現(xiàn)所購房屋及配套設(shè)施等與開發(fā)商售樓時宣傳不一致，確有證據(jù)構(gòu)成虛假宣傳并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，購房人可以自知道開發(fā)商虛假宣傳之日起一年內(nèi)請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷購房合同、退房并賠償相應(yīng)的損失。購房人也可以要求繼續(xù)履行購房合同，同時要求開發(fā)商承擔(dān)虛假宣傳違約責(zé)任，支付相應(yīng)的違約金。
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發(fā)生糾紛走法律程序的話，只有在相關(guān)事實(shí)清楚，相關(guān)訴訟請求有法律依據(jù)的情況下才會獲得法院支持。法律適用、訴訟時效、證據(jù)組織，違約金的計算等技術(shù)性較強(qiáng)，建議聘請專業(yè)律師維護(hù)自己的合法權(quán)益，律師會根據(jù)具體情況給您相應(yīng)的建議，為您的房產(chǎn)交易保駕護(hù)航。切勿盲目維權(quán)浪費(fèi)訴權(quán)，讓自己的既得利益蒙受損失。
 
 
本文作者：京云房產(chǎn)律師團(tuán) 孟濤
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