售后包租商鋪有風(fēng)險
長沙市民胡女士2016年時在長沙富基世紀公園購買了一間商鋪，購房合同中約定該商鋪前五年歸開發(fā)商統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運營，統(tǒng)一管理，給業(yè)主們返租。這樣的條件讓許多購房者覺得省心，出售的商鋪也在2016年時被一搶而光。
時間來到2019年，約定的返租時間到了，但返租卻因開發(fā)商的原因而擱淺，60多位業(yè)主無奈走上了維權(quán)之路。
針對社會上頻發(fā)的售后包租問題，今天我們就通過這個案例來談?wù)劥祟惣m紛的解決之道。中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)  售后包租商鋪維權(quán)  
方案優(yōu)惠動了心
很多人都知道投資售后包租的商鋪具有一定的危險性，那么當(dāng)初購房者是怎么下定決心購買的呢？
我們從開發(fā)商與購房者簽訂的《商鋪委托代管合同》中看到上面約定，2016年至2018年的返租租金可在首付房款時直接抵扣，返現(xiàn)金是從2019年的第一個季度開始。這就使得購房者當(dāng)初并不用支付很多的首付款，后期的租金收入也可以用來減輕按揭壓力，是不錯的購房計劃和投資選擇。  
返租泡湯還貸難
時間界至，開發(fā)商違約沒返租金。
根據(jù)業(yè)主們的推算，如果返租不到位，那相當(dāng)于多花了二十至四十萬買了這個商鋪。當(dāng)初以相對高的價格貸款購買，就是想著能通過租金收入抵消一部分還貸壓力。現(xiàn)在每月要還七八千元貸款，購房者表示壓力很重。  
開發(fā)商：請業(yè)主們耐心等待
業(yè)主代表找到開發(fā)商，開發(fā)商表示認可合同，但是現(xiàn)在因為開發(fā)商實際控制人變化等原因，眾多信息需要重新對接調(diào)整，批款流程還沒有走完。暫時需要業(yè)主耐心等待。  
 
“售后包租”到底是什么？
售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。
售后包租、售后返租、變相的售后包租都是房屋銷售模式。它們無一不是以無風(fēng)險、保收益而且高收益作為噱頭吸引購房者，其真實目的是快速回籠資金去庫存。這種模式下出售的商鋪和產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)演變?yōu)橐环N證券化的資產(chǎn)，成為投資者購買的是一種標準化的理財產(chǎn)品。
 
“售后包租”是否合法？
售后包租有兩種情況，一種是現(xiàn)房銷售后的售后返租，另一種是期房銷售的售后返租。前一種是合法的，后一種則是違規(guī)的。有的開發(fā)商以高回報為誘餌盲目抬高房價，誘使購房人購買，將“售后返租”演變?yōu)樽兿嗳谫Y，性質(zhì)發(fā)生了根本改變。
有關(guān)“售后返租”的法律規(guī)定：
《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。”此條規(guī)定是禁止未竣工的商品房售后包租，但已竣工的商品房顯然不在此限。
 
高風(fēng)險，套路深
我們遇到過很多案例，一旦開發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)營惡化，租金便無法定期給到業(yè)主了，到業(yè)主想到要維權(quán)時只能找當(dāng)時簽協(xié)議公司，但是這家與開發(fā)商有關(guān)聯(lián)公司往往是沒有實際支付能力的，所有的風(fēng)險都只能由業(yè)主自己來承擔(dān)。
 
業(yè)主維權(quán)如何做？
（一）申請相關(guān)政府部門出面解決
通過調(diào)查取證找出的開發(fā)商在樓盤建設(shè)和銷售中存在的問題，向不同的主管機關(guān)發(fā)出查處申請，讓這些部門在職責(zé)范圍內(nèi)督促開發(fā)商為業(yè)主解決問題。
值得注意的是，如果是律師來操作，會將調(diào)查結(jié)果形成法律意見，有理有據(jù)的向相關(guān)分管部門進行申請。這與業(yè)主拉橫幅、上訪，有著本質(zhì)的區(qū)別。
（二）行政訴訟和談判
如果政府部門不予回應(yīng)或不履行法定職責(zé)，我們會針對政府部門提起行政訴訟，目的是給政府施加一定壓力，讓政府介入到我們案件中來。然后通過政府給開發(fā)商施加壓力，謀求解決問題的談判機會。
（三）民事訴訟和談判
在相關(guān)證據(jù)收集齊全后，結(jié)合前面一系列的工作做訴訟方向的確定。
此類案件往往涉及人數(shù)多、涉案金額大。如果開發(fā)商資不抵債，業(yè)主們想要通過申請對方破產(chǎn)來維權(quán)，需要非常專業(yè)的知識和經(jīng)驗，還要熟悉相關(guān)的流程。
由于每個業(yè)主的情況各不相同且想法也不一樣，維權(quán)積極性也可能參差不齊，想要將這成百上千的業(yè)主集體維權(quán)難度可想而知。
所以，如果要走法律途徑維權(quán)，最好還是聘請專業(yè)律師進行操作，因為只有在相關(guān)事實清楚，相關(guān)訴訟請求有法律依據(jù)或合同約定的情況下才會獲得法院支持。
律師會根據(jù)具體情況給您相應(yīng)的建議，為您的房產(chǎn)交易保駕護航。切勿盲目維權(quán)浪費訴權(quán)，讓自己的既得利益蒙受損失。
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溫馨提示： 看到“零風(fēng)險，高回報”大家一定要提高警惕，牢記天下沒有免費的午餐。