江西南昌演武廣場“商鋪返租模式”引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)

京云律師事務所

2019-11-01 16:53:07

【摘要】中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導讀：商鋪投資在前幾年風靡一時，不少開發(fā)商打出“返租牌”，承諾給購買者每年高額百分比的回報率，對于想要通過購買商鋪投資的商鋪主而言，售后返租

中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導讀：商鋪投資在前幾年風靡一時，不少開發(fā)商打出“返租牌”，承諾給購買者每年高額百分比的回報率，對于想要通過購買商鋪投資的商鋪主而言，售后返租的投資模式無論是在收益方面還是在風險方面，看起來都相當誘人。運用這種模式賺錢的開發(fā)商，銷售商鋪之前一定替買受人算好一筆賬，簡單來說，就是告訴你售價多少錢，每年租金遞增，每年返租多少錢，一次性返你多少年，讓你覺得特別劃算，經(jīng)過這一系列的營銷手段，于是你就順利的掏腰包購買了。但是近幾年，售后返租逐漸散去熱度，主要原因在于高回報的同時也給市場帶來大的風險，開發(fā)商違約不能按時交房驗收，運營不善不能兌現(xiàn)返租金的承諾等等現(xiàn)象層出不窮。往往導致最后吃虧的總是購房者。接下來就從南昌演武廣場商鋪返租糾紛一事具體談談這種銷售方和買受方都“喜聞樂見”模式。
商鋪維權(quán)
一、案件背景
1、高額回報的誘惑，業(yè)主紛紛購買商鋪。
南昌市的楊先生和賴先生前幾年被開發(fā)商宣傳的3+2返租模式吸引，各自投資了一間商鋪，和其他眾多購買商鋪的業(yè)主一樣，合同上寫明了前三年商鋪全部交還給商場管理，業(yè)主沒有收益的，第四年開始業(yè)主們可以獲得每年8個點的高額回報。
2、收益不得，發(fā)現(xiàn)上當受騙。
購買商鋪的業(yè)主好不容易等到三年免費租賃期限結(jié)束，眼看就要開始拿到約定的高額收益，卻被開發(fā)商告知不再續(xù)租，而理由就是之前合同有一項約定，說是開發(fā)商有選擇是否續(xù)租的權(quán)利。業(yè)主得知這個消息，覺得這幾年竹籃打水一場空，自己前三年不但沒有取得任何收益，并且當年還因為此模式多支付了一部分購鋪款。京云房產(chǎn)律師了解到，對此，83個業(yè)主聯(lián)合起來，向演武廣場管理方討要說法，而管理方最后給出的解決方案是，返還給每位業(yè)主百分之十的購房款，所有一百多位業(yè)主加起來總購房款是1.65億元，返還給大家的總錢數(shù)大概是一千六百五十萬，分四年返還，而且是打給所有業(yè)主成立的公司里面，作為運營款，而不是返的租金或者賠償款。百分之九十的業(yè)主都不同意這種方式，協(xié)商就沒有達成一致意見。之后演武廣場的開發(fā)商以商鋪到期為由，又采取了停水停電等措施，使大家都無法繼續(xù)經(jīng)營下去。
二、京云房產(chǎn)律師團分析
1、售后返租的定義
售后返租是一種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的方式，與銷售一般住宅不同的是，售后返租是開發(fā)商在一定期限內(nèi)承租，或代為出租業(yè)主所購的房屋。
2、售后返租的合法性
根據(jù)我國法定規(guī)定，期房售后包租確屬違規(guī)，而現(xiàn)房售后返租在法律上是被允許的，屬于合法行為。
3、售后返租存在的風險
第一，可能存在非法集資甚至是欺詐的風險，開發(fā)商承諾高額的租金，其主要目的是快速將房子賣出去。它的本質(zhì)并非在于“賣房”，更多的是把商鋪作為一種融資工具，快速的吸收資金，開發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用，一旦項目某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題導致資金鏈斷裂，甚至有的開發(fā)商直接攜款潛逃，那么業(yè)主將什么也得不到。
第二，項目建成后經(jīng)營不善，無法達到預期的收益，沒有現(xiàn)金兌付投資人。演武廣場的情況就是典型的開發(fā)商經(jīng)營不善，如果按照合同約定繼續(xù)承租給業(yè)主高額回報，開發(fā)商就沒有利益可賺，正因為開發(fā)商考慮到了這種風險，所以才在合同中約定自己有是否選擇續(xù)租的權(quán)利。
第三，尤其是期房售后包租，開發(fā)商在銷售的時候可能五證還不齊全，投資人購買的房屋位置也不確定，最后出現(xiàn)開發(fā)商資質(zhì)不合格項目無法建成，或者無法辦理產(chǎn)權(quán)證的情況。
第四，涉及復雜的權(quán)利義務關(guān)系，引發(fā)的債權(quán)債務糾紛。開發(fā)商將商鋪所有權(quán)賣給業(yè)主后，一般會委托另外一家與其有關(guān)聯(lián)，但又沒有資產(chǎn)去承擔違約責任的關(guān)聯(lián)公司跟業(yè)主簽訂《委托經(jīng)營協(xié)議》。此協(xié)議簽訂后便會每月、每年給業(yè)主付租金。可一旦商場出現(xiàn)經(jīng)營惡化，業(yè)主不能拿到租金想要維權(quán)，只能找當時簽協(xié)議的公司，但是這家與開發(fā)商有關(guān)聯(lián)的公司往往是沒有實際支付能力。那么最終風險只能由業(yè)主承擔。
4、合同約定的“霸王條款”是否有效
其實大家所說的霸王條款在法律上稱為“格式條款”，而根據(jù)我國合同法的規(guī)定，提供格式條款一方如果存在免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。在演武廣場商鋪返租的合同中，開發(fā)商約定在三年免費承租到期后，自己有選擇是否續(xù)租的權(quán)利，這一點本身就加重了業(yè)主的責任，免除了己方的義務，不符合民法上公平公正原則，屬于顯失公平。所以應該屬于無效的格式條款。據(jù)此，業(yè)主完全有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)按照原定高額回報繼續(xù)履行合同，并且承擔違約賠償責任。
三、相關(guān)法條
1、建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》21條
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
2、國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》16條
房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。
3、《合同法》39條規(guī)定，格式合同條款定義及使用人義務
采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。
《合同法》40條規(guī)定，格式合同條款的無效
格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。
《合同法》41條規(guī)定，格式合同的解釋
對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
四、京云房產(chǎn)律師團提示您
購買售后返租的商鋪并不像開發(fā)商宣傳的那樣零風險。購房者必須謹慎投資。另外如果已經(jīng)買了售后返租的商鋪并且發(fā)現(xiàn)開發(fā)商出現(xiàn)了違約的情況，業(yè)主應該團結(jié)一致，及時組織維權(quán)，找專業(yè)的房產(chǎn)律師，通過法律途徑退房退鋪和獲得賠償。中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)

上一篇：給購買長沙市富基云街“售后包租”商鋪業(yè)主的維權(quán)方案

下一篇：返回列表

相關(guān)閱讀