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    中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)給長沙鑫苑木蓮世家業(yè)主的維權(quán)方案

    京云律師事務(wù)所

    2019-10-24 16:38:59

    【摘要】近期,有長沙鑫苑木蓮世家小區(qū)的業(yè)主向中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)爆料稱他們小區(qū)的商品房和附屬設(shè)施出現(xiàn)了偷工減料等現(xiàn)象。針對業(yè)主們關(guān)心的問題,根據(jù)我們掌握的現(xiàn)有情況,在此向小區(qū)的業(yè)主

    近期,有長沙鑫苑木蓮世家小區(qū)的業(yè)主向中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)爆料稱他們小區(qū)的商品房和附屬設(shè)施出現(xiàn)了偷工減料等現(xiàn)象。針對業(yè)主們關(guān)心的問題,根據(jù)我們掌握的現(xiàn)有情況,在此向小區(qū)的業(yè)主提供初步的維權(quán)方案。

    一、關(guān)于質(zhì)量問題維權(quán)
    業(yè)主們反映的質(zhì)量問題主要包括地下車庫漏水、電梯口墻壁瓷磚開裂、樓梯扶手、地磚質(zhì)量差、塑膠跑道變油漆跑道等問題。
    種種質(zhì)量問題按照法律后果可以分為三類。
    第一類:主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。
    經(jīng)核驗確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,業(yè)主有權(quán)退房,解除商品房買賣合同,并要求開發(fā)商賠償損失。
    第二類:主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格,但房屋有其他質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。
    該類質(zhì)量問題一般是通過修復(fù)等也無法保證購房者人身、財產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。此時業(yè)主也可以請求解除合同和賠償損失。
    第三類:存在一般質(zhì)量問題。
    在這種情況下,開發(fā)商沒有達(dá)到根本違約的程度,所業(yè)主不能要求解除合同并退房,但是在保修期內(nèi),開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。
    實踐中,房屋的質(zhì)量問題究竟屬于哪一種決定了業(yè)主可以主張的權(quán)利內(nèi)容,一般要通過實地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評定。
    業(yè)主們反映的質(zhì)量問題,如地下車庫漏水,如果經(jīng)過鑒定確實屬于第一類或者第二類問題,業(yè)主可以主張開發(fā)商違約,根據(jù)合同約定由對方承擔(dān)違約責(zé)任。如果屬于第三類問題,開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)及時、全面、徹底的修復(fù),不能敷衍了事,如果因為未及時修復(fù)造成了業(yè)主的損失,也應(yīng)當(dāng)賠償。


    二、關(guān)于變更規(guī)劃問題維權(quán)
    業(yè)主們反映開發(fā)商存在私自變更規(guī)劃,如規(guī)劃里顯示羽毛球場實際上并未建設(shè)。針對該問題,建議通過申請調(diào)取該項目的規(guī)劃許可文件及附圖附件,確定實際建設(shè)是否與規(guī)劃一致。如果確屬私自變更規(guī)劃,不僅違反了行政管理規(guī)定,也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,因規(guī)劃變更給業(yè)主的權(quán)益造成損失的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
    三、關(guān)于虛假宣傳問題維權(quán)
    首先看合同是否對樣板房的問題做了約定。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。
    即便是合同中開發(fā)商能夠規(guī)避了保持一致的責(zé)任,業(yè)主們可以積極收集開發(fā)商在宣傳期間發(fā)布的廣告和宣傳冊,如果對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,根據(jù)最高院合同法司法解釋三的規(guī)定,同樣可以視為合同內(nèi)容,開發(fā)商此時也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
    四、具體維權(quán)路徑。
    1.當(dāng)事人享有合同解除權(quán),可主張按照合同約定由出賣方全額退款,支付違約金及經(jīng)濟(jì)損失。
    2.申請房屋質(zhì)量鑒定,判定是否嚴(yán)重影響正常居住使用,致使合同目的無法實現(xiàn)。
    3.調(diào)取開發(fā)商取得的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等“五證兩書一表”文件。
    4.進(jìn)行民事訴訟或者行政復(fù)議、訴訟。要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任、維修責(zé)任,賠償損失。要求有關(guān)行政管理部門履行自身職責(zé),對開發(fā)商擅自變更規(guī)劃等違規(guī)問題進(jìn)行查處。中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)
     
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