租賃房屋是違建，雙方有糾紛怎么處理？

京云業(yè)主維權(quán)律師

2019-12-04 15:28:53

【摘要】關(guān)鍵詞：房產(chǎn)糾紛，房屋租賃糾紛，業(yè)主維權(quán) 案情簡介 2008年4月，A公司與B村委會簽訂了一份房屋租賃合同，約定該公司租賃村里六幢毛坯房由該公司自主經(jīng)營或者自主分租，六幢房屋均為

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)糾紛，房屋租賃糾紛，業(yè)主維權(quán)
案情簡介
2008年4月，A公司與B村委會簽訂了一份房屋租賃合同，約定該公司租賃村里六幢毛坯房由該公司自主經(jīng)營或者自主分租，六幢房屋均為臨時建筑，使用時間至2010年8月31日。雙方約定A公司不得因房屋系臨時建筑，無土地使用權(quán)證等主張合同無效。2008年8月1日，B村委會與A公司交付房屋。A公司接受房產(chǎn)后，將房產(chǎn)進行裝修，并對外招商出租，分別出租給40余戶商戶經(jīng)營。
因受經(jīng)濟形勢影響，2012年12月31日，A公司共欠租金105萬元，雙方協(xié)商未果，自2013年起A公司未繳納租金。
2013年，B村委會起訴至法院，請求法院確認雙方簽訂的房屋租賃合同無效，A公司將租賃的房屋返還給村委會，并支付B村委會房屋占有使用費105萬元，并自2013年1月1日起按照每天15479.45元的標準計算房屋占有使用費。
A公司提出反訴，主張B村委會造成A公司重大損失，要求B村委會賠償損失300萬元，其中包括裝修基礎(chǔ)設(shè)施損失250萬元，前期招商費用50萬元。

爭議焦點
1.雙方過錯如何認定？
合同無效導(dǎo)致合同無法再繼續(xù)履行，雙方過錯應(yīng)如何認定呢？
首先，主要過錯方是B村委會。其明知臨時建筑只有兩年的使用期限，臨時建筑超過使用期限卻沒有在使用期限內(nèi)自行拆除，也沒有申請延長使用期限，而是與A公司簽訂了十年租賃期限的租賃合同，在使用期限屆滿后繼續(xù)向A公司收取租金。B村委會一方作為出租方，依法應(yīng)當(dāng)在租賃期間保持租賃物符合約定的用途，其應(yīng)承擔(dān)主要過錯責(zé)任。A公司作為承租人在承租涉案房屋時對于涉案房屋屬于臨時建筑是明知的，也具有一定過錯。
2.房屋占有使用費如何認定？
合同無效，自然合同約定的租金也就沒有了支付的基礎(chǔ)，但是根據(jù)最高院的司法解釋，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人可以請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。法院可以根據(jù)案件具體情況和雙方過錯程度進行調(diào)整。本案中法院就根據(jù)租賃合同、補充協(xié)議約定的年租金465萬元計算出日租金標準12916.66元，在此基礎(chǔ)上酌定按照日租金12916.66元的70%即9041.66元作為房屋占有使用費每日的計算標準。
3.前期招商投入的損失如何認定？
租賃合同無效，A公司有權(quán)要求B村委會承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償對其造成的損失。根據(jù)A公司主張前期投入應(yīng)為50萬元，但是除了燈箱之外沒有明確證據(jù)予以證明，原審酌定前期投入25萬元作為損失，并且考慮到A公司已經(jīng)經(jīng)營了一段時間以及B村委會對合同無效承擔(dān)主要過錯責(zé)任，酌定由B村委會賠償20萬元。
4.裝飾裝修物損失如何認定？
A公司主張裝飾裝修損失250萬元，但是根據(jù)其提供的證據(jù)能夠證明150余萬元，B村委會對此認可，其他部分A公司未能提供證據(jù)證明，因A公司不能提供相關(guān)圖紙，而且裝修戶對房屋進行了二次裝修，如何鑒定區(qū)分存在困難。因無法通過實物鑒定的方式確定現(xiàn)值，考慮到A公司已實際使用了一段時間，法院酌定按照A公司的投入數(shù)額的70%即1054527.80元折價歸B村委會所有。

律師解析
一、租賃合同是否有效？
根據(jù)《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律規(guī)定，臨時建筑使用年限不得超出二年，同時需要在規(guī)定的使用期內(nèi)自行拆除，超過使用年限的該建筑屬于違法建筑。
如果租賃合同的標的物屬于違法建筑，那么該合同因為違法了法律強制性規(guī)定而歸于無效。最高院的司法解釋也對該種情形做了具體規(guī)定。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第二款規(guī)定，租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
這起糾紛中，從2010年8月31日起，房屋的性質(zhì)變成了違法建筑，此時起租賃合同自始無效。
二、合同無效的后果
1.返還財產(chǎn)。合同一旦無效，根據(jù)合同法的規(guī)定，基于合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。在該租賃糾紛中，A公司應(yīng)返還B村委會的房屋。
2.根據(jù)過錯承擔(dān)損失。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
因為違建導(dǎo)致的租賃合同糾紛，因為涉及到行政強制性規(guī)定、合同無效的法律效果、損失和使用費的舉證等專業(yè)性問題，屬于較為復(fù)雜的法律糾紛，如果遇到該類糾紛，建議先咨詢專業(yè)律師的意見。

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