由于房產(chǎn)是非常重要的財(cái)產(chǎn)和生活基礎(chǔ)，再加之近年來(lái)房產(chǎn)快速增值，往往出現(xiàn)房屋買賣合同剛剛簽訂房?jī)r(jià)就又漲了幾十萬(wàn)甚至是一百多萬(wàn)，在這種情況先往往房屋出賣者由于利益原因出現(xiàn)不履行合同，甚至再以高價(jià)出賣給第三方。這時(shí)就會(huì)出現(xiàn)一房二賣的情況，此時(shí)賣方如果處理不當(dāng)就會(huì)造成重大經(jīng)濟(jì)損失。本文通過(guò)案例的形式詳細(xì)講解。

利益驅(qū)使一房二賣

宋某與妻子于2015年協(xié)議離婚，雙方約定位于某市某區(qū)的一幢面積近三百平方米的別墅歸宋某所有，但并未辦理變更所有權(quán)手續(xù)。2016年1月，買家陳女士與宋某在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間下，簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣中介合同》，約定將宋某與其前妻共有的房屋出賣給陳女士，價(jià)格265萬(wàn)元。

合同簽訂后，蓋別墅一個(gè)多月內(nèi)漲幅巨大，宋某越想越不甘心，便于2017年1月告知居間方，要求在原有房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上漲60萬(wàn)元，作為交易期間房?jī)r(jià)飛漲的補(bǔ)償。陳女士知曉后委托律師致函宋某，告知其行為構(gòu)成違約，要求在10日內(nèi)辦理涉案房屋的網(wǎng)簽、資金托管，并辦理過(guò)戶，但宋某未作理會(huì)，陳女士遂將宋某及其前妻訴至法院。此案經(jīng)法院一審依法判決，雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同，宋某將不動(dòng)產(chǎn)變更登記至陳女士名下。宋某不服提起上訴，法院作出了駁回上訴，維持原判的終審判決。

然而，涉及該別墅的案件正在審理期間，宋某又在其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間下，與另一位買家楊某簽訂了一份《房屋買賣（居間）合同》，約定將上述別墅以520萬(wàn)元的價(jià)格交易，任某當(dāng)即支付定金30萬(wàn)元。但宋某并未告知任某案涉房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了陳女士的事實(shí)。

法院審理認(rèn)為，本案中，宋某一房二賣的這一行為系導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的直接原因。且案涉房屋已判決過(guò)戶至案外人陳女士名下，宋某的違約行為已導(dǎo)致雙方之間的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，對(duì)此任某作為守約方有權(quán)要求李某承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

由于任某是在判決生效的情況下才買的宋某的別墅，此時(shí)任某只得另行購(gòu)買其他房產(chǎn)，因此給任某造成實(shí)際90多萬(wàn)，無(wú)法挽回。

但是法律并沒(méi)有明確禁止一物二賣，并沒(méi)有因一物二賣而當(dāng)然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。且本案中，沒(méi)有惡意串通損害他人利益而導(dǎo)致合同無(wú)效之情形。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定最終法院認(rèn)定兩份合同同時(shí)有效。

據(jù)了解，目前案涉房屋經(jīng)陳女士申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行后，已全部執(zhí)行完畢。這套別墅目前的價(jià)值達(dá)七百余萬(wàn)元，而因?yàn)樵恐骶逃勺匀。罱K以三百余萬(wàn)元成交，還得支付賠償金近百萬(wàn)元，可謂得不償失。

“一房二賣”是指房屋的所有權(quán)人將同一套房屋分別出賣給兩名購(gòu)房人，就同一套房屋和兩名購(gòu)房人分別訂立房屋買賣合同的行為。法律并沒(méi)有明確禁止一物二賣，并沒(méi)有因一物二賣而當(dāng)然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。

也就是說(shuō)，這兩份合同如果沒(méi)有《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效情形的，均為有效的合同。即，并不因?yàn)榉恐髟谙扔喠⒘艘环莘课葙I賣合同，房主訂立的第二份買賣合同就必然無(wú)效。如此一來(lái)，房主“一房二賣”將產(chǎn)生兩份合同義務(wù)，任何一份合同不能履行的，都將承擔(dān)違約賠償責(zé)任。兩份買賣合同均為有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位，但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。