唯一的一套住房被老公賣了，我能追回來嗎？

京云業主維權律師

2019-12-04 14:58:59

【摘要】關鍵詞：業主維權，房產糾紛，買賣合同糾紛一、法理分析：在我們的日常中，以家庭為單位購房的時候，房屋登記往往只登記在了夫妻一方的名下，但是，只要是夫妻關系存續期間，用共同財產購

關鍵詞：業主維權，房產糾紛，買賣合同糾紛
一、法理分析：
在我們的日常中，以家庭為單位購房的時候，房屋登記往往只登記在了夫妻一方的名下，但是，只要是夫妻關系存續期間，用共同財產購買的房屋，一般都認定為夫妻共同財產。因此，是否加名字，其實對雙方的權利義務沒有實質的影響，這一點也經常會被很多人誤解。此外，我們經常碰到“擅自處理房產”的糾紛，包含兩種情況：
一種是，夫妻一方想要賣房子，在沒有跟另一半商量或者商量后未達成一致后，擅自將房子出賣給第三人了，這就造成另一方重大的財產損失，另一半主張買賣合同無效；另一種是，另一半是知道賣房子這件事的，但是在合同簽訂后，由于房屋漲價或者其他原因，反悔了，不想賣了，然后會以不知情或未經同意為由請求確認買賣合同無效。
那么，遇到這樣的問題，該怎么解決呢？我們應該如何認定這份買賣合同的效力呢？在司法實踐中，我們通常按照“善意取得”制度來處理。
什么是善意取得？
關于不動產的善意取得有5個構成要件：
（1）不動產登記簿上出現了權屬登記錯誤，如按份共有或共同共有的房屋登記在一個人名下；
（2）不動產的登記名義人以自己的名義對該不動產事實無權處分，例如出賣、互易、抵債、出資等；
（3）受讓人在受讓時是善意的，例如在主觀上不知道對方的登記錯誤，而且有理由相信本人就有處分權等；
（4）轉讓的價格是合理的，判斷的標準就是根據房子的情況及市場價格等；
（5）已經辦理過戶登記手續。
因此我們得出一個結論，夫妻一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

二、相關案例：
張某和蔡某是一對夫妻，2007年登記結婚，婚后購買了一套婚房，登記在張某的名下。2019年，張某為了生意經營，急需用錢，于是私自就將這套房賣給了朋友王某，根據當時的市場價，在此基礎上打了五折，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，付了款，辦了過戶，但是王某并沒有入住進去，而是將房屋直接出租給他人了。蔡某因為常年在國外出差，所以對此毫不知情。2019年下半年蔡某回國發現，房門鎖被人換掉，并且房子已經過戶到他人名下后，弄清原委后，她找到王某，要求把房子還回來，并愿意把購房款還給對方。但是王某并不配合，說，這個房子已經過戶到我的名下了，我也付了房款，現在這個是我的房子。
蔡某覺得太冤枉了，這個房子當初也是自己付了部分錢的，現在自己沒有拿到房款，房子也沒有了。于是一紙訴狀將王某訴至法庭，要求確認合同無效。法院經過審理，雙方提交了相應的證據，后判定由于張某和王某約定的價格過低，低于交易地的市場交易價的70%，雖然已經辦理了過戶手續，但是并不符合善意取得的構成要件，因此，支持了蔡某的訴求。

有人會提出這樣的質疑：如果這套房子是夫妻倆唯一的一套住房呢？是不是得優先保障居住權呢？這種質疑乍一看很有道理，仔細推敲，這套唯一住房有可能是豪宅，可以置換另一套住房，有可能是蝸居，出賣后就無房可住，因此各地法院在針對此類案件的處理中，也會酌情處理。但是大原則是沒有變化的。當然了，我國的法律也對這種情況在離婚的時候做了相應的規定和保護，如婚姻法司法解釋(三)第11條第2款的規定，即夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。也就是說，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋，在保護善意第三人利益后，可能確實損害了出賣人配偶的權利。

三、法律依據：

1、《中華人民共和國婚姻法》(2001修正)

第十七條夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：
(一)工資、獎金;
(二)生產、經營的收益;
(三)知識產權的收益;
(四)繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外;
(五)其他應當歸共同所有的財產。
夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。

2.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》

第十七條第十七條關于“夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權”的規定，應當理解為：
(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。
(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

3.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》
第十一條一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

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王興華創始人、主任

景海競律師

樂祥立房產部主管律師

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