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京云律師事務(wù)所
2024-04-13 15:10:49
【摘要】莫先生和妻子購買了一套房屋,但交房日期到了,房子卻只是剛剛建成了主體結(jié)構(gòu),而且停工了許久,開發(fā)商一開始一直在拖,后來甚至是人去樓空,瀕臨破產(chǎn)。當(dāng)初為購買這套房屋,莫先生與開發(fā)
莫先生和妻子購買了一套房屋,但交房日期到了,房子卻只是剛剛建成了主體結(jié)構(gòu),而且停工了許久,開發(fā)商一開始一直在拖,后來甚至是人去樓空,瀕臨破產(chǎn)。當(dāng)初為購買這套房屋,莫先生與開發(fā)商和銀行簽訂了三方借款合同,貸款還了這么多年,面對這個“爛尾樓”,生活壓力非常大的夫妻倆現(xiàn)在實(shí)在無法再繼續(xù)向銀行還貸了。
在這種情況下,夫妻二人能否請求法院解除與房產(chǎn)公司、銀行簽訂的貸款合同?開發(fā)商是否需要向銀行賠償損失?
王興華律師表示:
房產(chǎn)公司無法交房構(gòu)成根本性違約,莫先生可以解除和開發(fā)商之間的購房合同,在基礎(chǔ)合同已經(jīng)解除的情況下,按揭貸款合同的目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn),所以莫先生可以進(jìn)一步請求解除和銀行之間的貸款合同。
在本案中,對于房產(chǎn)公司來說,因其違約導(dǎo)致了各方合同解除,但是卻實(shí)際占有使用莫先生的首付款及銀行的按揭貸款,對于銀行來說,它既享有抵押權(quán),又享有對購房者、房產(chǎn)公司的債權(quán),而到了購房者呢,付出了首付款和按揭貸款,卻不但得不到房子,反而背負(fù)債務(wù),這不符合公平爭議的原則。
為了減少購房者的訴累,平衡各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),在這種案件審理中,可以由貸款的實(shí)際收取方即開發(fā)商直接將貸款的本金利息歸還給購房者。
法律參考:
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第二十四條 因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn),當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的,應(yīng)予支持。
第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求,應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后,商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。