開(kāi)發(fā)商將賣(mài)出的房子抵押，購(gòu)房者起訴獲賠百萬(wàn)

京云律師事務(wù)所

2019-09-06 14:20:37

【摘要】藍(lán)天與開(kāi)發(fā)商簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》購(gòu)買(mǎi)研發(fā)工作室，總建筑面積844.40平方米。在簽訂采購(gòu)合同時(shí)，該地塊的土地使用權(quán)和在建的在建房屋已抵押用于在建工程。開(kāi)發(fā)商承諾在收到

藍(lán)天與開(kāi)發(fā)商簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》購(gòu)買(mǎi)研發(fā)工作室，總建筑面積844.40平方米。在簽訂采購(gòu)合同時(shí)，該地塊的土地使用權(quán)和在建的在建房屋已抵押用于在建工程。開(kāi)發(fā)商承諾在收到第一筆付款后60天內(nèi)取消抵押貸款。
在藍(lán)天支付購(gòu)買(mǎi)房屋的第一筆款項(xiàng)后，開(kāi)發(fā)商推遲了抵押貸款的發(fā)放，因此藍(lán)天無(wú)法處理銀行抵押以支付余額，并且無(wú)法提交購(gòu)買(mǎi)合同。
中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)從藍(lán)天那了解到，在雙方簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之后，開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)抵押給第三人以獲得貸款。貸款沒(méi)有發(fā)放，因?yàn)橘J款無(wú)法償還。
此時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商的原因，藍(lán)天無(wú)法繼續(xù)辦理購(gòu)買(mǎi)手續(xù)，也無(wú)法在約定的時(shí)間內(nèi)接受房屋。無(wú)奈之下，藍(lán)天只能起訴開(kāi)發(fā)商向人民法院終止合同并要求賠償損失。
其次，法院判處開(kāi)發(fā)商還清
審判后，法院認(rèn)定，開(kāi)發(fā)商的首次出售和抵押后導(dǎo)致藍(lán)天公司未能按照協(xié)議獲得房屋。
　　1.解散雙方簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
　　2.開(kāi)發(fā)商應(yīng)在本判決生效之日起10日內(nèi)退還購(gòu)買(mǎi)價(jià)格并向藍(lán)天公司支付利息。
　　3.開(kāi)發(fā)商將在判決生效之日起10日內(nèi)向藍(lán)天支付超過(guò)180萬(wàn)元的賠償金。
　第三.經(jīng)銷(xiāo)商能否抵押在建工程？
許多人認(rèn)為只有建造的房屋才能抵押。他們購(gòu)買(mǎi)的房屋因?yàn)闆](méi)有建造而無(wú)法抵押。這種理解是錯(cuò)誤的，因?yàn)榉梢?guī)定在建工程也可以抵押。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條，在建工程抵押是指抵押人為獲得在建工程后續(xù)資金而取得的土地使用權(quán)，以及在建工程中取得的投入資產(chǎn)，以免轉(zhuǎn)移占有權(quán)。抵押貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保。
事實(shí)上，這一直是許多住房公司的普遍做法。住房公司在占用土地后需要建房。整個(gè)周期需要大量的資金支持。如果房地產(chǎn)公司手頭沒(méi)有足夠的資金，它會(huì)將土地或在建工程抵押給銀行貸款。
換句話(huà)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)，它將抵押銀行，抵押房屋也可以出售，但購(gòu)買(mǎi)這樣的房子會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)爭(zhēng)議的可能性會(huì)更高。
第四，抵押房不能辦理產(chǎn)權(quán)證
中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)看來(lái)如今，許多開(kāi)發(fā)商都面臨財(cái)務(wù)壓力，因此售后房屋仍然作為建設(shè)項(xiàng)目抵押給銀行，甚至房子也直接用作貸款的抵押品作為開(kāi)發(fā)資金，但業(yè)務(wù)已經(jīng)支付了房子，但是開(kāi)發(fā)商與銀行之間的債務(wù)關(guān)系尚未得到明確處理。絕對(duì)不可能再次處理貸款業(yè)務(wù)。這也違反了銀行和銀行監(jiān)管體系。同時(shí)，抵押房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。如果業(yè)主無(wú)法處理抵押，他將無(wú)法按照合同履行付款義務(wù)。登記產(chǎn)權(quán)是不可能的，買(mǎi)家也無(wú)法獲得房產(chǎn)證。將來(lái)，房屋的銷(xiāo)售，繼承和禮品將受到很大影響。
因此，開(kāi)發(fā)商的抵押貸款行為也將受到國(guó)家的監(jiān)管。抵押房屋銷(xiāo)售將被放置在相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管賬戶(hù)中，并將用于退還抵押貸款以防止其被開(kāi)發(fā)商使用。但是，我們?cè)趯?shí)踐中遇到的是，挪用抵押貸款并不少見(jiàn)。
第五.如果開(kāi)發(fā)人員沒(méi)有錢(qián)解押而無(wú)法獲得房屋怎么辦？
然后，如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法按時(shí)歸還銀行貸款，并取消房地產(chǎn)抵押，買(mǎi)家無(wú)法按時(shí)到達(dá)房屋。我該怎么辦？
買(mǎi)家可起訴開(kāi)發(fā)商并要求取消雙方簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并要求他們退還購(gòu)買(mǎi)價(jià)格并賠償損失。
中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)認(rèn)為根據(jù)法律規(guī)定，商品房銷(xiāo)售合同訂立后，賣(mài)方未通知買(mǎi)方并將房屋抵押給第三方，導(dǎo)致商品房銷(xiāo)售合同的目的不成功。無(wú)法獲得房屋的買(mǎi)方可以要求取消合同并將其退回。支付購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和利息，賠償損失，并可要求賣(mài)方承擔(dān)不超過(guò)支付金額兩倍的責(zé)任。
就像上面的情況一樣，開(kāi)發(fā)商在向藍(lán)天出售有爭(zhēng)議的房屋時(shí)將房產(chǎn)抵押給了A銀行。合同簽訂后，房子抵押給B銀行而沒(méi)有告訴藍(lán)天，抵押期結(jié)束后。仍然無(wú)法向銀行償還貸款以釋放抵押貸款，直到一審法院辯論結(jié)束，開(kāi)發(fā)商仍然無(wú)法將有爭(zhēng)議的房屋交付給藍(lán)天公司，因此合同的目的不能是實(shí)現(xiàn)。藍(lán)天公司通過(guò)訴訟取消了合同，并收回了購(gòu)買(mǎi)價(jià)格并獲得了賠償。
總之，開(kāi)發(fā)商抵押房屋的行為可能導(dǎo)致買(mǎi)方的利益損失。如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法按時(shí)退還貸款并且無(wú)法從抵押貸款中解除，則購(gòu)買(mǎi)者不能在合同約定的時(shí)間內(nèi)接受房屋。購(gòu)買(mǎi)者可以通過(guò)合法渠道要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)懲罰性責(zé)任。因此，爭(zhēng)議發(fā)生后，買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)法協(xié)商，買(mǎi)家應(yīng)盡快提起訴訟，不能坐以待斃，被動(dòng)維權(quán)，最后是錢(qián)房。

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