以為撿了大便宜，殊不知查封房的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比你想象的大得多！

京云業(yè)主維權(quán)律師

2019-10-23 13:18:23

【摘要】中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導(dǎo)讀：最近二手房的價(jià)格有下降的趨勢(shì)，因此很多購(gòu)房者一方面抱著撿漏的心態(tài)，一方面也是擔(dān)憂明年房?jī)r(jià)會(huì)漲，越來(lái)越多購(gòu)房者緊急入手。買(mǎi)房是一個(gè)高興的事情，但是

中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導(dǎo)讀：最近二手房的價(jià)格有下降的趨勢(shì)，因此很多購(gòu)房者一方面抱著撿漏的心態(tài)，一方面也是擔(dān)憂明年房?jī)r(jià)會(huì)漲，越來(lái)越多購(gòu)房者緊急入手。買(mǎi)房是一個(gè)高興的事情，但是只要是交易就必然存在風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)賣(mài)房屋的過(guò)程也可能并不一帆風(fēng)順，如果恰好購(gòu)買(mǎi)的房子已經(jīng)被查封了呢？這樣的房子還能繼續(xù)履行嗎？被查封的房子如何維權(quán)

一、購(gòu)買(mǎi)的房子已經(jīng)被查封，是否影響合同的效力？
1、不影響合同效力的認(rèn)定。
我國(guó)《合同法》第五十二條對(duì)合同無(wú)效的情形進(jìn)行了明確的規(guī)定，其中第五款規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，其中法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是指法律、行政法規(guī)中的規(guī)定人們不得為某些行為或者必須為某些行為。有的人引用《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的……”，據(jù)此認(rèn)為，該合同是無(wú)效的，我認(rèn)為是不對(duì)的。從法律角度上說(shuō)，《城市房地產(chǎn)管理法》的這條規(guī)定是管理性的強(qiáng)制規(guī)定，而《合同法》的條款是效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，兩者有根本性的區(qū)別，從司法實(shí)踐上看，
2、雖然在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，房屋是處于被查封的狀態(tài)，可能會(huì)出現(xiàn)無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。但是這種障礙是暫時(shí)性的，也就是說(shuō)，只要賣(mài)方清償了債務(wù)，解除了查封，這種障礙就不存在了，就可以繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。因此，依法成立的合同，只要不存在無(wú)效的法定情形，都會(huì)被認(rèn)定為有效的。

二、如果房屋已經(jīng)被查封，房屋能否過(guò)戶成功？
簡(jiǎn)而言之，能否過(guò)戶最終取決于能否解封。我們?cè)谵k案過(guò)程中，一般會(huì)遇到幾種情況：
1、買(mǎi)家為了順利拿到房子，愿意代替賣(mài)家清償債務(wù)，也就是我們所說(shuō)的，行使“滌除權(quán)”，將房子的查封解除掉，法院在買(mǎi)家充分愿意的基礎(chǔ)上，會(huì)判決繼續(xù)履行合同。
2、賣(mài)家提供相應(yīng)的擔(dān)保，申請(qǐng)法律對(duì)這個(gè)房子解除查封。（比較少見(jiàn)，因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)，賣(mài)家的房子已經(jīng)被查封了，也就意味著他本人的償還債務(wù)能力出現(xiàn)問(wèn)題，資金周轉(zhuǎn)緊張，在此時(shí)再次提供擔(dān)保，不太現(xiàn)實(shí)，但是也是方法之一，不排除）
3、買(mǎi)家或賣(mài)家提出“執(zhí)行異議”，這里有很明確的前提條件，比如說(shuō)買(mǎi)家不知情，支付了全部房款或大部分房款且實(shí)際占有，可以申請(qǐng)法院裁定解除查封。
4、法院解封買(mǎi)賣(mài)的房屋后，還可以查封賣(mài)房人的其他財(cái)產(chǎn)（類似第二種）。

三、京云房產(chǎn)律師提示您，如何避免陷入此類糾紛！
根據(jù)以上的描述，一旦踩雷買(mǎi)到了查封房，就很容易被官司纏身，那么在現(xiàn)實(shí)生活里，我們要如何避免陷入此類糾紛呢？
1、多多打聽(tīng)賣(mài)家的債務(wù)情況
這里主要是指，你可以通過(guò)跟中介或者房子所在地的鄰居等聊天交流獲得相應(yīng)的信息，比如有客戶過(guò)來(lái)咨詢，當(dāng)時(shí)賣(mài)家就明確表示，我賣(mài)掉這個(gè)房子就是急需用錢(qián)，所以低價(jià)售出。而買(mǎi)家也有點(diǎn)貪小便宜，看到這么低的價(jià)格，害怕賣(mài)家反悔，當(dāng)即就表示愿意購(gòu)買(mǎi)。后來(lái)在交易的過(guò)程中，房子還是被查封掉了，導(dǎo)致后面的交易很不順利。因此，一旦當(dāng)你知道對(duì)方急需用錢(qián)，外債很多的時(shí)候，該房子被查封的幾率特別大，你要有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。
2、可以通過(guò)中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)查詢賣(mài)家的信息
如果賣(mài)售人是被執(zhí)行人，尤其是執(zhí)行標(biāo)的比較大或所涉被執(zhí)行案件比較多，則標(biāo)的房屋被查封的風(fēng)險(xiǎn)就很大。
3、網(wǎng)簽后，及時(shí)辦理預(yù)告登記手續(xù)
做了預(yù)告登記之后，即便房屋被另案查封，買(mǎi)受人通過(guò)執(zhí)行異議排除執(zhí)行，解除查封的概率也很大。
4、如果買(mǎi)家支付能力尚可的情況下，盡快安排付款和貸款時(shí)間，達(dá)成交付條件，以免夜長(zhǎng)夢(mèng)多。

其實(shí)對(duì)于廣大的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不管簽合同之前你是明知這個(gè)房子是查封的狀態(tài)還是說(shuō)，簽完合同后這個(gè)房子被查封，風(fēng)險(xiǎn)后果都是一樣的，都有可能造成交易不順暢。區(qū)別在于，簽訂之前，你付掉的是定金，損失相對(duì)較小，而一旦在履行合同當(dāng)中，由于已經(jīng)支付了絕大部分的購(gòu)房款，因此損失相對(duì)較大。中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)

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