中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導(dǎo)讀：商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題，剛買的房子就裂縫掉墻皮，業(yè)主如何就商品房質(zhì)量問題維權(quán)呢？下面是京云房產(chǎn)律師團(tuán)為您提供的如下建議，希望對(duì)您有一些幫助。

一、剛買的房子，就出現(xiàn)這樣的質(zhì)量問題。

居住，是房租最基本的功能，然而并不是每個(gè)購房者都能買到一套稱心如意的房子，總是會(huì)有各種問題在入住之后困擾著業(yè)主。近日，六安市中丞翰林一號(hào)公館小區(qū)被爆出存在房屋質(zhì)量問題，大批業(yè)主在小區(qū)門前拉橫幅集體維權(quán)。

圖中為小區(qū)門前在寒風(fēng)中維權(quán)的業(yè)主

據(jù)小區(qū)業(yè)主們反映他們購買的商品房存在但不限于如下問題。

1、墻體裂縫或樓板裂縫

小區(qū)的房屋存在墻體、樓板有裂縫等問題，住在這樣的房子里讓人感覺十分不安心。

業(yè)主：有些開裂面積隨著時(shí)間的推移越來越大，越來越多，更厲害的是這些裂縫一直在增加。曾經(jīng)有幾次她在睡覺，墻上掉的墻皮都掉在臉上。“修好又裂，這樣的狀況搞得我寢食難安，我覺得房子有質(zhì)量問題。”

從圖片可以較為明顯的看出樓梯靠近墻體的部分開裂

公共區(qū)域的墻面瓷磚開裂嚴(yán)重，出現(xiàn)較大裂縫，墻磚都快掉下來了。

2、墻體空甚至墻皮脫落

業(yè)主：“我正在這兒坐著呢，突然掉下來墻皮，這兒是走路的過道，我們很擔(dān)心從這兒走遇到墻皮脫落。”

墻體涂料掉落處的照片

3、地下停車庫電機(jī)房下雨漏水嚴(yán)重

業(yè)主：你進(jìn)來聞一下，這個(gè)柜子全是霉味，全濕透了，已經(jīng)發(fā)霉了，另外這個(gè)墻，全是潮的，底下全是潮的，你看這個(gè)底下全是水印，看到啦，全是水，你說我們車子放在里面，要充電，你說我們有什么保障，沒有安全感了，對(duì)不對(duì)，這個(gè)多危險(xiǎn)啊。

積水的地下停車場(chǎng)

二、業(yè)主維權(quán)舉步維艱，究竟要怎樣做呢?

1、開發(fā)商私換物業(yè)維修難溝通

有業(yè)主說開發(fā)商將最初的一級(jí)物業(yè)藍(lán)盾物業(yè)換成自己的物業(yè)，并且該公司目前無物業(yè)資歷！

就之前反映的質(zhì)量問題，開發(fā)商給出的回復(fù)是房屋并不存在安全隱患。對(duì)于質(zhì)量瑕疵會(huì)找人進(jìn)行維修。

不過有業(yè)主表示對(duì)維修的結(jié)果不滿意，希望能得到一個(gè)說法。

2、走訪，寫信被告知應(yīng)該走司法途徑

部分業(yè)主給領(lǐng)導(dǎo)寫信，反映小區(qū)商品房的相關(guān)問題。

政府網(wǎng)站答復(fù)，如屬于合同糾紛范疇，協(xié)議不成，應(yīng)該走法律途徑維權(quán)。

三、京云律師對(duì)業(yè)主的維權(quán)建議

本所基于多年辦案經(jīng)驗(yàn)的積累，結(jié)合小區(qū)發(fā)生的相關(guān)情況，為遇到商品房質(zhì)量問題想要通過法律途徑維權(quán)的業(yè)主擬定了如下的方案及思路，供各位業(yè)主參考。

（一）前期調(diào)查

調(diào)取開發(fā)商取得的房屋質(zhì)量驗(yàn)收的相關(guān)申報(bào)文件，聘請(qǐng)專業(yè)的房屋鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的質(zhì)量問題進(jìn)行鑒定。前期的這些工作是非常重要的，因?yàn)槿绻麉f(xié)商不成到法院進(jìn)行訴訟時(shí)只有事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)充分、相關(guān)訴求具體明確，符合法律的規(guī)定，才會(huì)被法院支持。

（二）申請(qǐng)相關(guān)政府部門出面解決

通過調(diào)查取證找出的開發(fā)商在樓盤建設(shè)中存在的問題，向不同的主管機(jī)關(guān)發(fā)出查處申請(qǐng)，讓這些部門在職責(zé)范圍內(nèi)督促開發(fā)商為業(yè)主解決問題。

值得注意的是，如果是律師來操作，會(huì)將調(diào)查結(jié)果形成法律意見，有理有據(jù)的向相關(guān)分管部門進(jìn)行申請(qǐng)。這與業(yè)主拉橫幅、走訪，有著本質(zhì)的區(qū)別。

（三）行政訴訟和談判

如果政府部門不予回應(yīng)或不履行法定職責(zé)，我們會(huì)針對(duì)政府部門提起行政訴訟，目的是給政府施加一定壓力，讓政府介入到我們案件中來。然后通過政府給開發(fā)商施加壓力，謀求解決問題的談判機(jī)會(huì)。

（四）民事訴訟和談判

在相關(guān)證據(jù)收集齊全后，結(jié)合前面一系列的工作做訴訟方向的確定。一般來說有三條路走。

（1）房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，購房者有權(quán)拒收/退回房屋并要求賠償損失。

主體結(jié)構(gòu)是指建筑物的承重構(gòu)造系統(tǒng)，包括基礎(chǔ)、梁、柱、樓板、承重墻體、屋面。

主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，將直接影響房屋的安全、使用功能與價(jià)值，致使購房人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，法律對(duì)此規(guī)定了最嚴(yán)格的法律責(zé)任，即解除合同和賠償損失。

（2）房屋出現(xiàn)一般質(zhì)量問題，購房者收房后在保修期內(nèi)可要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

所謂一般質(zhì)量問題，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題。

房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購房人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。因此增加的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購房人可自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失等，應(yīng)由出賣人承擔(dān)。

如果購房者以房屋存在一般質(zhì)量問題為由要求退房的，法院通常不會(huì)予以支持。

（3）房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

這種情形既不是明顯的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，又不完全屬于保修的一般質(zhì)量問題，而是介于前面兩種情形之間的第三種情形，其中"嚴(yán)重影響正常居住使用"如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定，應(yīng)該屬于法官自由裁量的范疇。因此，在這種情況下購房人提出索賠請(qǐng)求時(shí)更要慎之又慎。

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京云房產(chǎn)律師團(tuán)提示您：

最后要提醒各位購房者的是，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，與開發(fā)商協(xié)商不成走法律程序，無論是要求解除合同，還是追究開發(fā)商的違約責(zé)任，只有在相關(guān)事實(shí)清楚，相關(guān)訴訟請(qǐng)求有法律依據(jù)或合同約定的情況下才會(huì)獲得法院支持。

法律適用、訴訟時(shí)效，違約金的計(jì)算等技術(shù)性較強(qiáng)，建議聘請(qǐng)專業(yè)律師維護(hù)自己的合法權(quán)益，律師會(huì)根據(jù)具體情況給您相應(yīng)的建議，為您的房產(chǎn)交易保駕護(hù)航。切勿盲目維權(quán)浪費(fèi)訴權(quán)，讓自己的既得利益蒙受損失。