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    【房屋買賣糾紛】“借名買房”中,權(quán)利人如何維護(hù)自身權(quán)益?

    京云律師事務(wù)所

    2025-03-21 14:12:31

    【摘要】民法典規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力。現(xiàn)實生活中,隱名登記、委托登記、代持房產(chǎn)登記等現(xiàn)象屢有發(fā)生,在不動產(chǎn)登記權(quán)利人與真實權(quán)利人不一致的情況下,權(quán)利人此時應(yīng)該如何維護(hù)自身權(quán)益?

    民法典規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力。現(xiàn)實生活中,隱名登記、委托登記、代持房產(chǎn)登記等現(xiàn)象屢有發(fā)生,在不動產(chǎn)登記權(quán)利人與真實權(quán)利人不一致的情況下,真實權(quán)利人應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)?

    案情簡介

    王某名下登記有房屋一處,購房合同、住房借款合同均系其與某房地產(chǎn)公司、某銀行簽訂。王某去世后,其妻隋某向山東省青島市即墨區(qū)人民法院提起訴訟,要求依法繼承該房屋。后,王某的姐姐王某甲、姐夫毛某申請作為第三人參與本案訴訟,稱毛某與某房地產(chǎn)公司之間存在購銷合同關(guān)系,因某房地產(chǎn)公司欠其貨款,雙方協(xié)商以包括案涉房屋在內(nèi)的數(shù)套商品房抵頂貨款,案涉房屋實際為毛某借王某之名購房,但購買房屋的貸款、稅費、裝修費用等均由毛某支付,請求確認(rèn)上述房屋歸王某甲、毛某二人所有。

    法院審理

    法院經(jīng)審理查明,第三人毛某連續(xù)多年按月按時向王某在住房借款合同中確定的還款賬戶轉(zhuǎn)賬,符合合同約定的貸款金額及還款方式。隋某稱不清楚房屋的首付款、償還房貸、契稅及專項維修基金的支付以及房屋裝修等事實。其關(guān)于與王某生前共同住所的陳述,與王某戶籍地村莊出具的證明均能證實王某未曾在案涉房屋中居住。結(jié)合該房屋物業(yè)費、水電費等繳費收據(jù)存放于毛某處的事實,以及毛某提交的其與某房地產(chǎn)公司簽訂的購銷合同、購房協(xié)議書等及證人證言,已形成完整證據(jù)鏈,能夠證明案涉房屋的不動產(chǎn)登記情況與真實權(quán)利狀態(tài)不符。第三人王某甲與毛某系夫妻關(guān)系,該房屋應(yīng)為二人的夫妻共同財產(chǎn),二人為該房屋的真實權(quán)利人。原告隋某要求繼承王某名下的案涉房屋,卻未能對第三人系該房屋的實際權(quán)利人提交證據(jù)加以反駁。最終,法院判決第三人王某甲、毛某為案涉房屋的所有權(quán)人,駁回原告隋某的訴訟請求。判決作出后,隋某上訴,二審法院維持原判。

    法官說法

    不動產(chǎn)物權(quán)登記產(chǎn)生的公示公信效力,亦僅是一種推定效力,登記行為本身不產(chǎn)生物權(quán),當(dāng)事人有證據(jù)證明其為真正權(quán)利人時可以推翻不動產(chǎn)登記的推定,維護(hù)事實上的真實。借名人通過借名買房,將真實物權(quán)登記于出名人名下,并非為規(guī)避法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或限購政策,亦不違背公序良俗的情況下,當(dāng)物權(quán)登記與實際權(quán)利狀況不符時,以實際權(quán)利狀況為依據(jù)認(rèn)定事實,應(yīng)認(rèn)定借名人為房屋實際權(quán)利人。

    法官提醒:司法實踐中,“借名買房”風(fēng)險極大,被借名人若將房屋抵債、出售、出租或被查封拍賣,借名人都可能面臨無法將房產(chǎn)變更為自己名字的風(fēng)險。除了以上列舉的風(fēng)險外,還可能發(fā)生其他不能預(yù)見的風(fēng)險。因此,提醒廣大群眾買房時謹(jǐn)慎“借名”。
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