青島中鐵博覽城虛假宣傳、房屋質(zhì)量問(wèn)題糾紛及維權(quán)意見(jiàn)

京云律師事務(wù)所

2019-11-08 11:29:14

【摘要】關(guān)鍵詞：業(yè)主維權(quán)、虛假宣傳維權(quán)、房屋質(zhì)量維權(quán) 一、案情簡(jiǎn)述 2017年7月，王女士在中鐵青島世界博覽城買了一套公寓，當(dāng)時(shí)之所以購(gòu)買此房子，一是因?yàn)檫@是中鐵的項(xiàng)目，也就是所謂的品

關(guān)鍵詞：業(yè)主維權(quán)、虛假宣傳維權(quán)、房屋質(zhì)量維權(quán)

一、案情簡(jiǎn)述
2017年7月，王女士在中鐵青島世界博覽城買了一套公寓，當(dāng)時(shí)之所以購(gòu)買此房子，一是因?yàn)檫@是中鐵的項(xiàng)目，也就是所謂的品牌效應(yīng)。二是當(dāng)時(shí)中鐵展示的樣板房和自己心中期望的房子模樣一致，但到了2019年4月看房時(shí)，卻傻了眼，因?yàn)榉孔雍弯N售廣告中宣傳的嚴(yán)重不一致。因此，王女士現(xiàn)在想要退房。

二、案例分析
（一）樣板房的法律約束力如何呢？
1、樣板房和樓盤模型屬于售樓宣傳資料的一種，其法律約束力應(yīng)當(dāng)與宣傳資料一致。
2、《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。
（二）開(kāi)發(fā)商違約
本案中，中鐵這一項(xiàng)目中的樣板房和實(shí)際交付的房子質(zhì)量、裝修以及設(shè)計(jì)不一致，屬于開(kāi)發(fā)商違約。業(yè)主買房時(shí)就是奔著樣板房的的綜合宣傳去的，而現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)圖紙，無(wú)論是從房子的設(shè)計(jì)還是房子本身的居住功能都得不到實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的行為屬于違約，因此業(yè)主可以主張退房的申請(qǐng)。業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。
（三）商品房銷售廣告的性質(zhì)
1、根據(jù)最高法院審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋，及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾，對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)視為要約。這個(gè)說(shuō)明和允諾即使沒(méi)有寫進(jìn)商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，商品房出賣人如有違反，需要承擔(dān)違約責(zé)任。
2、京云房產(chǎn)律師團(tuán)認(rèn)為，在此案中開(kāi)發(fā)商有具體明確的內(nèi)容。因此，業(yè)主可以向開(kāi)發(fā)商主張違約賠償。
同時(shí)在本案中，開(kāi)發(fā)商存在欺騙行為，業(yè)主因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商欺騙買了此房子，使得自己的最基本的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此，業(yè)主可以行使撤銷合同的權(quán)利。因欺詐、脅迫、重大誤解、顯失公平而訂立的合同屬于民法上可撤銷的合同。
3、在和置業(yè)顧問(wèn)溝通的過(guò)程中，其前后的表述不一致的行為不僅違反了民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則也違法了法律《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。置業(yè)顧問(wèn)最開(kāi)始標(biāo)明：“樣板間就是實(shí)際交付的房子的真實(shí)樣子”，后來(lái)變?yōu)?ldquo;樣板間只是作為業(yè)主買房的參考，并不是只要交一模一樣的房子”。開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)侵犯業(yè)主的信賴?yán)嬖斐傻膿p失承擔(dān)責(zé)任。
在本案中根據(jù)王女士的述說(shuō)，可以看出在中鐵直播視頻截圖中顯示的“禪室”明亮有窗，而顯示中的禪室卻小的像“狗洞”；樣板間里的挑高是4.7米，但現(xiàn)實(shí)中的卻是男主人站直了腰，頭頂就能碰到二樓的房頂；說(shuō)好的大飄窗在現(xiàn)實(shí)中卻沒(méi)有窗戶；墻紙的質(zhì)量也不過(guò)關(guān)，一碰就掉；進(jìn)衛(wèi)生間也是一個(gè)很艱難的過(guò)程，這樣的設(shè)計(jì)和銷售廣告中宣傳的嚴(yán)重不相符合，業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商退房。
（四）關(guān)于房屋質(zhì)量問(wèn)題
掉墻皮、電路設(shè)計(jì)存在隱患等這些屬于商品房質(zhì)量問(wèn)題，如果不是危及到業(yè)主自身的生命安全問(wèn)題，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)在維修期內(nèi)進(jìn)行維修或者自己維修事后保留好相關(guān)的票據(jù)和發(fā)票，找物業(yè)進(jìn)行報(bào)修，如果此兩種方法仍然解決不了問(wèn)題，那么也可以通過(guò)法律進(jìn)行維權(quán)。當(dāng)然如果房屋的質(zhì)量嚴(yán)重侵犯到業(yè)主的人身安全，則可以主張退房的請(qǐng)求。
（五）關(guān)于退房請(qǐng)求
1、針對(duì)業(yè)主的退房要求，售樓處的經(jīng)理表示：退房是不可能的，業(yè)主既然簽了合同，就是接受了我們的房子，一切事宜我們都是以合同為準(zhǔn)。
2、京云房產(chǎn)律師團(tuán)認(rèn)為，這明顯是不合理的，售樓經(jīng)理的行為明顯違反了“意思自治”。在一定程度上，經(jīng)理的此行為蘊(yùn)含著霸王條款的意味，業(yè)主完全可以就此合同中的行為追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，要求相應(yīng)的賠償。
3、綜上所述，業(yè)主可以向開(kāi)發(fā)商主張違約金、可以因無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同的根本目的而退房、可以請(qǐng)求對(duì)方按照樣板房的樣子進(jìn)行整改重置、可以因開(kāi)發(fā)商的欺詐行為而撤銷合同、可以就房屋質(zhì)量問(wèn)題主張權(quán)益（如上文所述）等，最好請(qǐng)專業(yè)的律師進(jìn)行維權(quán)。業(yè)主面對(duì)此種問(wèn)題時(shí)，一定要積極地維權(quán)，不要消極的等待、也不要輕信開(kāi)發(fā)商的話，提高辨別和判斷力，把握好時(shí)機(jī)及時(shí)出擊維權(quán)。

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